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SSugli affitti brevi il punto non è stabilire se siano un bene o un problema. Il punto è capire quando una locazione privata smette di essere un'attività occasionale e diventa, nei fatti, un'impresa ricettiva. È questa la linea che Italia a Tavola sposa da sempre e quella che viene indicata da Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, che chiede regole proporzionate alla dimensione dell'attività: obblighi minimi per chi ospita occasionalmente, standard e responsabilità più stringenti per chi gestisce decine di immobili. «Non si può trattare allo stesso modo chi affitta una stanza e chi gestisce decine di immobili: quando diventa un'attività d'impresa, devono aumentare anche gli obblighi», secondo la presidente. E una parte dei controlli, secondo Fabri, deve riguardare anche le piattaforme, chiamate a verificare gli annunci e a bloccare quelli non conformi.

Affitti brevi, Fabri: «Le piattaforme devono verificare gli annunci»
Affitti turistici e residenzialità si sovrappongono soprattutto nei quartieri delle città più esposte alla pressione turistica

La posizione di Fabri arriva mentre Bruxelles apre alla possibilità di misure proporzionate nelle aree sottoposte a maggiore pressione abitativa e le città italiane stanno sperimentando risposte diverse, da Napoli a Firenze e Roma. Anche la presenza di un Cin non significa che un alloggio sia sul mercato tutto l'anno: secondo le stime riportate nel dossier, nelle cinque città considerate solo una casa su tre tra quelle dotate di Cin risulta offerta stabilmente. Il fenomeno, quindi, non ha la stessa intensità ovunque e non tutti gli operatori hanno la stessa dimensione. La domanda diventa allora più concreta: quali obblighi devono scattare quando l'affitto breve assume una dimensione professionale? Fabri propone di intervenire proprio su questo confine, chiedendo di avvicinare gli operatori professionali agli standard delle strutture ricettive tradizionali su sicurezza, trasparenza, tracciabilità e fiscalità, e di coinvolgere le piattaforme nei controlli sull'offerta.

L’intervista a Elisabetta Fabri

Una regolamentazione urbanistica come quella approvata a Napoli può essere sufficiente per riequilibrare il mercato?

“L’iniziativa del Comune di Napoli rappresenta senza dubbio un passo coraggioso e un segnale politico di primaria importanza, perché dimostra come gli enti locali possano e debbano utilizzare la propria leva urbanistica in assenza di un quadro legislativo nazionale davvero organico. Tuttavia, la sola risposta urbanistica locale non può essere ritenuta sufficiente per riordinare un intero settore. Se analizziamo quanto sta accadendo nelle grandi città d’Italia, emerge con chiarezza che ci troviamo di fronte a modelli di intervento estremamente frammentati. Napoli ha scelto la via della tutela della residenzialità, stabilendo all’interno del centro storico una soglia minima del 70% della superficie di ciascun edificio riservata alle abitazioni ordinarie e vincolando il restante 30% alle destinazioni extralberghiere tramite titoli edilizi specifici.”

Esistono anche altre strade?

“Firenze, poggiando su una legge regionale dedicata, ha optato per il contingentamento territoriale puro, bloccando le nuove licenze nelle sottozone del centro storico sullo stock esistente al 2024. Roma ha imboccato una terza strada, intervenendo sulle norme tecniche del Piano Regolatore per creare la sottocategoria urbanistica turistico-ricettiva e porre le premesse per regolamenti futuri. ”

Affitti brevi, le regole devono essere proporzionate a chi li gestisce

Servono regole uguali per tutti gli operatori oppure regole diverse, ma proporzionate alla dimensione e al tipo di attività?

“Si tratta di una difformità dimostra che il governo del territorio richiede strumenti mirati, ma per riequilibrare realmente il mercato serve una logica di proporzionalità. Affermare che occorrono «regole uguali per tutti» sarebbe una semplificazione errata. La vera equità non consiste nel trattare situazioni diverse nello stesso modo, ma nell’applicare regole proporzionate alla dimensione e alla natura dell’attività. Bisogna distinguere chiaramente chi affitta una stanza della propria abitazione per integrare il reddito familiare da chi gestisce decine di immobili con una struttura organizzata e industriale. Chi opera con logiche professionali e d'impresa deve sottostare agli stessi principi di responsabilità, trasparenza e sicurezza previsti per le strutture ricettive tradizionali, evitando che la formula contrattuale della locazione diventi una scorciatoia per eludere gli standard d'impresa.”

Affitti brevi, 51 quartieri su 60 oltre la soglia critica

51 quartieri su 60 superano la soglia degli otto anni nell'analisi di Scenari Immobiliari per Il Sole 24 Ore sulle cinque città che concentrano circa l'80% delle locazioni turistiche: Milano, Roma, Firenze, Venezia e Napoli. L'indicatore mette in rapporto il prezzo medio di una casa con il reddito disponibile pro capite: superare quota otto significa che, in teoria, servirebbero almeno otto anni di reddito per acquistare un'abitazione di valore medio, destinando tutto il reddito all'acquisto.

I valori più alti sono quelli di Duomo-Signoria a Firenze (20 anni) e Cannaregio a Venezia (19,5), seguiti da San Carlo-Palazzo Reale a Napoli (14,1), Trastevere a Roma (13,9) e Duomo a Milano (10,3). Ma il dato non dimostra che siano gli affitti brevi a determinare questa pressione: indica piuttosto quanto sia difficile il rapporto tra prezzi delle case e redditi. È una distinzione importante anche rispetto alla proposta europea, che consente misure proporzionate nelle aree maggiormente sotto pressione senza indicare le locazioni turistiche come causa unica della crisi abitativa.

La lettura è inoltre condizionata dal metodo: lo studio utilizza il reddito medio pro capite Irpef, mentre il criterio europeo considera il reddito disponibile. Secondo Aigab, questo può portare a una sovrastima dell'indice del 32,6% in media e fino all'80% a Napoli.

Per questo l'associazione propone di guardare anche al rapporto tra Cin e stock abitativo. Nei 20 capoluoghi analizzati risultano 136.220 Cin su oltre 5,2 milioni di abitazioni, pari al 2,6% complessivo. E il dato va ulteriormente interpretato: secondo le stime Aigab su dati Inside Airbnb, nelle cinque città considerate solo una casa su tre con Cin è offerta stabilmente tutto l'anno. Circa il 70% è invece utilizzato occasionalmente o non risulta costantemente sulle piattaforme.

Il quadro, quindi, è meno uniforme di quanto possa suggerire il solo numero dei Cin: non tutti gli alloggi turistici hanno la stessa presenza sul mercato e non tutti gli operatori hanno la stessa dimensione di attività. È proprio da questa differenza che parte il confronto sulle regole.Una simulazione di "Scenari Immobiliari" per Il Sole 24 Ore mostra una forte pressione sul mercato residenziale nelle cinque città che concentrano circa l'80% delle locazioni turistiche: Milano, Roma, Firenze, Venezia e Napoli. Nei 60 quartieri analizzati, 51 superano la soglia di otto anni e circa 31 quella di dieci. I valori più elevati si registrano a Duomo-Signoria a Firenze (20) e Cannaregio a Venezia (19,5), seguiti da San Carlo-Palazzo Reale a Napoli (14,1), Trastevere a Roma (13,9) e Duomo a Milano (10,3). Allargando lo sguardo ai 474 quartieri considerati dallo studio, però, la quota sopra la soglia scende a poco più del 43%, con differenze significative tra città e quartieri. A Firenze e Venezia tutti quelli analizzati sono sopra il limite, mentre a Milano sono cinque su dodici, compresi alcuni quartieri periferici come Bicocca, Santa Giulia e Cascina Merlata. La simulazione va comunque letta con cautela: utilizza il reddito medio pro capite Irpef, mentre il criterio europeo fa riferimento al reddito disponibile, dato non disponibile in Italia con lo stesso dettaglio territoriale. Secondo Aigab, questo può determinare una sovrastima dell'indice del 32,6% in media e fino all'80% a Napoli.

Affitti brevi, troppa offerta può danneggiare 

anche il turismo

Regolare gli affitti brevi significa, secondo lei, ridurre l'offerta turistica o governarne meglio la distribuzione?

““Regolamentare non significa affatto contrarre l'offerta turistica o soffocare la libertà d'impresa, ma governarla con senso di responsabilità ed evitare che la saturazione distrugga il valore stesso dei nostri centri urbani. La crescita esponenziale e non governata dell'extralberghiero ha innescato processi di monocultura turistica che rischiano di svuotare le città storiche della loro anima, espellendo la residenzialità, i servizi di prossimità e l'artigianato locale. Quando un centro storico perde i suoi abitanti e la sua rete sociale, smette di essere una città viva per trasformarsi in una scenografia ad uso e consumo del visitatore “mordi e fuggi.”

Esiste il rischio che una crescita senza limiti dell'offerta extralberghiera finisca per modificare anche la qualità complessiva dell'esperienza turistica nelle città?

““Questo fenomeno genera un paradosso evidente: l'eccesso di offerta ricettiva finisce per deteriorare la qualità dell'esperienza turistica complessiva. Il turista d'oggi cerca autenticità, vivibilità e servizi di livello, mentre la pressione incontrollata sui centri urbani manda in tilt i servizi pubblici locali, dalla gestione dei rifiuti alla mobilità. Non è un caso che i grandi comuni utilizzino il gettito dell'imposta di soggiorno in grandissima parte per coprire i costi di trasporto pubblico e manutenzione urbana, come vediamo a Firenze dove oltre 41 milioni di euro di incassi sono destinati al trasporto locale e solo il 2,3% alla promozione, o a Milano dove su oltre 180 milioni di previsione l'ambito turistico diretto assorbe appena l'1,1% delle risorse. Per questo governare la distribuzione dei flussi attraverso regole urbanistiche e di destinazione è l'unico modo per proteggere l'attrattività a lungo termine e garantire un'esperienza ricettiva d'eccellenza.”

A Merano parte lo slalom tra i turisti

A Merano (Bz) alcune decine di residenti si sono ritrovati in centro e hanno percorso correndo le vie più frequentate dai turisti, facendo simbolicamente uno slalom tra le comitive. Non c'erano cronometro né una vera competizione: l'obiettivo era rappresentare, in modo ironico, la difficoltà percepita dai residenti nel vivere e muoversi in una città molto affollata, anche se i commercianti hanno contestato questa lettura, sostenendo che il turismo è indispensabile per molte attività e che prendersela con i visitatori significa colpire il bersaglio sbagliato.

Affitti brevi, sicurezza e fisco: 

gli obblighi da allineare agli hotel

Quando parla di «allineare standard, dotazioni e applicazione dei tributi locali», quali sono concretamente le tre priorità su cui intervenire per ridurre le attuali differenze tra locazioni turistiche e strutture alberghiere?

“La prima fondamentale priorità riguarda la sicurezza e la rispondenza tecnica dell'immobile. Le strutture alberghiere sono soggette a stringenti normative sulla prevenzione incendi, sull'accessibilità, sui controlli impiantistici e sulle dotazioni di emergenza. È indispensabile che anche le unità abitative destinate alla locazione turistica garantiscano standard minimi ed equiparabili, a partire dai requisiti di agibilità edilizia e dalle certificazioni di sicurezza, per assicurare l'incolumità degli ospiti e del vicinato. La seconda priorità è la trasparenza e la tracciabilità operativa e fiscale. Sebbene l'introduzione del Codice Identificativo Nazionale rappresenti un passo avanti importante, occorre garantire che ogni immobile immesso sul mercato sia inserito in una banca dati pubblica verificabile in tempo reale, affinché le amministrazioni comunali possano effettuare controlli incrociati immediati sul patrimonio edilizio, come auspicato anche dalle nuove norme di Napoli. La terza priorità è la piena equità nell'applicazione dei tributi e degli oneri locali. Penso in primo luogo all'IMU e alla TARI, ma anche all'imposta di soggiorno. Gli alberghi pagano tariffe sui rifiuti parametrate ad attività ricettive ad alta produzione e contribuiscono alla fiscalità locale in modo certo e trasparente. Le abitazioni utilizzate per scopi ricettivi non possono continuare a godere delle agevolazioni o dei regimi propri delle utenze domestiche tradizionali quando di fatto svolgono un'attività ricettiva continua. Allineare questi aspetti significa eliminare una concorrenza sleale di matrice fiscale che oggi grava ingiustamente sulla ricettività ufficiale.”