Contratto di locazione
commerciale. La legge
tutela entrambe le parti
Un contratto di locazione per un’attività ricettiva come un ristorante o un albergo prevede che in caso di disdetta venga dato un preavviso motivato diversi mesi prima. Il primo rinnovo è obbligatorio per legge
Pizzerie, pasticcerie, ristoranti, alberghi... chi non ha la proprietà dell’immobile o dei locali dove esercitare la propria attività o chi vuole concedere ad altri l’utilizzo di immobili di proprietà deve necessariamente sottoscrivere un contratto di locazione commerciale. In qualità di locatore (chi concede in locazione l’immobile) o di conduttore (chi lo riceve, l’inquilino), è dunque frequente trovarsi ad avere a che fare con questo contratto regolato dalla Legge 9 dicembre 1998 n. 431 artt. 2 e 3, e dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392.
Uno degli aspetti fondamentali esaminato dagli articoli di legge è quello della durata e del rinnovo del contratto di locazione. La durata minima stabilita per legge è di 6 anni + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio; per quanto riguarda le locazioni alberghiere la durata minima è di 9 anni + 9 anni al primo rinnovo obbligatorio.
Trattandosi di un contratto di tipo privato, però, le parti sono libere di stabilire una durata contrattuale anche diversa da quella legale, purché non inferiore a quella prevista per legge e non superiore a 30 anni; ove in un contratto venga indicata una durata inferiore o superiore a quella prevista dalla legge, essa non avrà alcuna validità e verrà ricondotta ai termini di legge. È ammessa un’eccezione a questa regola quando l’attività da esercitare nell’immobile ha per sua natura carattere transitorio o stagionale: in tal caso il requisito della transitorietà deve essere chiaramente specificato nel contratto.
A tutela del conduttore la legge prevede che il primo rinnovo contrattuale sia obbligatorio, come pure prevede che il conduttore, in caso di motivi gravi, possa recedere dal contratto anche prima della scadenza e con un preavviso da comunicarsi con raccomandata almeno sei mesi prima. Il locatore, invece, resta vincolato al contratto stipulato fino alla scadenza, ma potrà negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza con lettera raccomandata di disdetta motivata almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 se trattasi di attività alberghiera) indicando uno dei seguenti specifici casi:
In entrambi questi ultimi casi, condizione indispensabile del rilascio è il possesso della licenza o concessione edilizia da parte del locatore. Se il locatore non adempie a tutte le suddette prescrizioni, il contratto si intende rinnovato alle medesime condizioni. Fuori da questi casi il contratto si rinnova alla prima scadenza e potrà essere disdettato almeno 12 mesi prima (o 18 in caso di attività alberghiera) della seconda scadenza con l’invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il mancato o tardivo invio della disdetta nei termini suddetti fa sì che il contratto si rinnovi tacitamente alle medesime condizioni per altri 6 o 9 anni.
Importante sapere che in caso di disdetta o recesso da parte del conduttore, quest’ultimo non avrà diritto all’indennità di avviamento commerciale... Ma di questo parleremo un’altra volta.
Uno degli aspetti fondamentali esaminato dagli articoli di legge è quello della durata e del rinnovo del contratto di locazione. La durata minima stabilita per legge è di 6 anni + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio; per quanto riguarda le locazioni alberghiere la durata minima è di 9 anni + 9 anni al primo rinnovo obbligatorio.
Trattandosi di un contratto di tipo privato, però, le parti sono libere di stabilire una durata contrattuale anche diversa da quella legale, purché non inferiore a quella prevista per legge e non superiore a 30 anni; ove in un contratto venga indicata una durata inferiore o superiore a quella prevista dalla legge, essa non avrà alcuna validità e verrà ricondotta ai termini di legge. È ammessa un’eccezione a questa regola quando l’attività da esercitare nell’immobile ha per sua natura carattere transitorio o stagionale: in tal caso il requisito della transitorietà deve essere chiaramente specificato nel contratto.
A tutela del conduttore la legge prevede che il primo rinnovo contrattuale sia obbligatorio, come pure prevede che il conduttore, in caso di motivi gravi, possa recedere dal contratto anche prima della scadenza e con un preavviso da comunicarsi con raccomandata almeno sei mesi prima. Il locatore, invece, resta vincolato al contratto stipulato fino alla scadenza, ma potrà negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza con lettera raccomandata di disdetta motivata almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 se trattasi di attività alberghiera) indicando uno dei seguenti specifici casi:
- quando il locatore intende adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, di una attività di tipo industriale, commerciale e artigianale di interesse turistico, quali agenzie di viaggio, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altre strutture di promozione turistica e simili;
- quando il locatore intende demolire l’immobile per ricostruirlo, o procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, o eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
- quando il locatore intende ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della Legge 11 giugno 1971 n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.
In entrambi questi ultimi casi, condizione indispensabile del rilascio è il possesso della licenza o concessione edilizia da parte del locatore. Se il locatore non adempie a tutte le suddette prescrizioni, il contratto si intende rinnovato alle medesime condizioni. Fuori da questi casi il contratto si rinnova alla prima scadenza e potrà essere disdettato almeno 12 mesi prima (o 18 in caso di attività alberghiera) della seconda scadenza con l’invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il mancato o tardivo invio della disdetta nei termini suddetti fa sì che il contratto si rinnovi tacitamente alle medesime condizioni per altri 6 o 9 anni.
Importante sapere che in caso di disdetta o recesso da parte del conduttore, quest’ultimo non avrà diritto all’indennità di avviamento commerciale... Ma di questo parleremo un’altra volta.
di Simonetta Verdirame
Avvocato
Avvocato
Nessun commento:
Posta un commento